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Casos prácticos

Caso práctico

Finca El Vizconde

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Introducción

David Aranda Ortega nació y se crio en un entorno rural (“el país del mar de olivos”), ayudando a sus padres y abuelos en las tareas del campo o trabajando para otros, y su familia ha vivido en esta finca desde hace más de 80 años. El amor por la vida rural y a la montaña probablemente le viene de sus abuelos, que fueron durante décadas los caseros del cortijo. Y aunque él trabaja desde hace 26 años en labores de logística en una multinacional del sector del automóvil, nunca ha abandonado del todo la actividad agraria.

La finca sigue en activo. Las tareas agrícolas están a cargo de su sobrino (que es agricultor profesional, aunque a tiempo parcial), que cuenta con la ayuda de David, y tienen los pastos de la dehesa arrendados a un pastor de ovejas. Pero no solo eso: el cortijo familiar ha sido acondicionado como alojamiento turístico, la VTAR Finca El Vizconde, y un tío de David sigue viviendo en la finca y trabajando la tierra. Nos encontramos en un lugar con un innegable potencial agroturístico.

Nombre del negocio
Finca El Vizconde
Localización
Arquillos, Jaén, Andalucía, España.

Sobre el agroturismo

Arquillos es municipio de la comarca de El Condado, en la zona norte de la provincia de Jaén, que se localiza en un fértil valle en las estribaciones de Sierra Morena, a los pies de la Sierra del Acero (751 m), con un relieve en general alomado y suave. Se encuentra cerca de la autovía A-4 que comunica Madrid con Andalucía. Tiene una población de unos 1.700 habitantes.

Aunque se han hallado restos arqueológicos y referencias escritas de la época prerromana (siglo VI aC), así como referencias a este lugar en el siglo XIII (privilegios de Alfonso X), la fundación del actual municipio de Arquillos data de 1775, en el marco de la política colonizadora ejecutada por Pablo de Olavide, ya que este lugar era punto de paso obligado en las vías que unían Granada con Cuenca y Sevilla con Valencia, y la proximidad de los ríos Guadalén y Guadalimar lo hacía un lugar propicio para la agricultura y la ganadería.

Históricamente ha sido, por tanto, un lugar de paso (está al pie de la Ruta de la Plata, llamada después Camino de Aníbal y Camino Real), pero también un territorio agrícola (especialmente cerealista y olivarero), y ganadero (ganado porcino, ovino y toros de lidia). El paisaje es fundamentalmente el del olivar, aunque encontramos también grandes encinas adehesadas y pastizales, y el cercano embalse del Guadalén.

¿Cuándo se inició el negocio de agroturismo?

Diciembre de 2019.

Número de empleados

Agricultura: 1 persona, a tiempo parcial.

Alojamientos: 1 persona, a tiempo parcial.

Algunos datos turísticos del agroturismo

Finca el Vizconde es un alojamiento rural con una capacidad total de 10 plazas. Se ofrece la casa al completo, no siendo posible el alquiler por habitaciones.

La estancia mínima es de 2 noches, debiendo incluir el fin de semana (viernes y sábado noche).

La afluencia media es de 10-15 personas al mes, 70-100 al año.

Al encuadrarse en la categoría de Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR), según la normativa autonómica andaluza correspondiente solo puede prestarse el servicio de alojamiento y la ocupación máxima es de 90 días al año. En este caso, el alojamiento está disponible desde finales de septiembre hasta finales de abril (la temporada varía cada año), aprovechando los meses con temperaturas menos elevadas.

Se trata de un cortijo rural con varios siglos de antigüedad, ubicado en una finca agrícola de activo de unas 200 ha. La casa consta de dos plantas en las que se reparte una cocina totalmente equipada (con lavavajillas, lavadora, horno, cocina de gas, microondas, frigorífico, cafetera, utensilios de cocina, etc.), cinco espaciosos dormitorios de matrimonio (uno de ellos apto para personas con movilidad reducida), dos baños completos, y dos amplios salones completamente amueblados: uno con chimenea y otro con estufa de leña. El alojamiento cuenta con calefacción de biomasa, así como televisión, juegos de mesa, rompecabezas, libros, juguetes y hasta un futbolín a disposición de los huéspedes.

En el exterior del cortijo los huéspedes cuentan con un amplio espacio de aparcamiento, barbacoa y una zona de jardín. Además, la casa está en el extremo de una finca agrícola en activo con unas 200 ha de superficie de cultivos entre olivar, cereales y dehesa ganadera.

Los clientes eligen este alojamiento principalmente por su excelente ubicación (se encuentra equidistante entre Madrid, Sevilla, Málaga y Almería, a unas 2h 45 min en coche), la cercanía a importantes atractivos turísticos como Úbeda, Baeza y a otros lugares de la provincia como Bailén, Linares, Baños de la Encina, Arquillos o el pantano de Guadalén, su entorno rural, la posibilidad de acoger grupos de tamaño medio, la posibilidad de realizar actividades en la propia finca (recorridos por la dehesa) y la poca competencia de alojamiento turístico en la zona.

Desde octubre de 2020, Finca El Vizconde ha implantado un sistema en línea de registro de huéspedes para realizar el trámite con antelación (al principio el procedimiento era manual y se realizaba a la llegada al alojamiento), pero este sistema no se ha aprovechado para realizar un análisis estadístico de la clientela que permita conocer su lugar de residencia, nacionalidad, edad, etc. No obstante, David afirma que sus clientes son principalmente grupos de amigos o familiares.

El hecho de ubicarse en una finca agrícola en funcionamiento no es un atractivo importante para los clientes y David tampoco potencia este hecho al promocionar su establecimiento, si bien sí lo comunica. De hecho, parte del año los clientes van a ser testigos de las tareas del campo tanto en esta propiedad como en las fincas vecinas.

Sobre promoción

La promoción del alojamiento se hace fundamentalmente por medio de un sitio web. También tiene perfiles en Facebook e Instagram. No aparece ni una sola referencia al término “agroturismo”. En redes sociales David no solo promociona su negocio: también informa de los principales eventos de interés para los turistas que se celebran en las proximidades. En cierta manera, ejerce de “oficina de turismo comarcal”.

Nunca ha recurrido a otros instrumentos como folletos promocionales, catálogos, anuncios en prensa, participación en viajes de familiarización o viajes de prensa u otros.

Antes de poner en marcha el negocio, David y algunos amigos administraban un sitio web y un blog por medio del cual pretendían difundir la cultura del aceite de oliva y el mundo rural. Y por ahí han llegado también algunos huéspedes.

Sobre comercialización

El sitio web incorpora un motor de reservas (AvaiBook) por medio del cual es posible consultar la disponibilidad del alojamiento y realizar la reserva, abonando un depósito. El resto del importe se abona en el propio establecimiento o bien de manera telemática. El sistema incluye también el trámite de cancelación (incluye una comisión por gastos de gestión de la plataforma).

Finca El Vizconde también está disponible en multitud de plataformas de reservas especializadas y generalistas, como Booking, AirBnB, Escapada Rural, HomeToGo, ClubRural, etc., aunque los clientes mayoritariamente suelen contratar directamente a través del sitio web del establecimiento, con lo que obtienen mejores tarifas al evitar el pago de comisiones (hasta casi un 20 %).

Sobre la puesta en marcha del negocio

El cortijo había sido la vivienda familiar durante décadas. Cuando el padre de David falleció y su madre se mudó a otra casa, el cortijo quedó inhabitado (en 2016) y él compaginó su trabajo con la explotación de la finca.

David y su familia no querían que la casa donde habían crecido quedase ahora expuesta a robos o vandalismo ni que se deteriorara por la falta de uso, de manera que decidieron acondicionarla y ofrecerla como alojamiento turístico. El objetivo no es el lucro económico, sino que la vivienda esté ocupada (aunque sea esporádicamente) y que genere ingresos para su mantenimiento.

Optaron por una fórmula recogida en la normativa turística andaluza que es menos exigente en cuanto a los requerimientos para su funcionamiento: la Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR). Se trata de una categoría de alojamiento turístico para la cual los propietarios no están obligados a ejercer la actividad bajo la figura de trabajador autónomo o a constituirse como empresa, ni tan solo a inscribir el alojamiento en el Registro de Turismo de Andalucía. Además, esta fórmula les permite poder disfrutar también del cortijo cuando no está alquilada.

Al no prestar servicios complementarios, la actividad de alojamiento está exenta del pago de IVA. El alquiler para el turismo de una VTAR no es considerado propiamente como una actividad empresarial, sino como la explotación de un bien inmueble, cuyos rendimientos son considerados rendimientos de capital inmobiliario que se incluyen en la declaración anual del IRPF. Pueden repercutirse algunos gastos generados por la actividad, como el seguro del hogar, la alarma, la cuota de Internet, el alojamiento web, las facturas de agua corriente y electricidad, etc.

David se ha encargado de la puesta en marcha del negocio turístico. Al principio acudió al GDR Condado de Jaén y ellos lo remitieron a las oficinas de la delegación de Turismo de Jaén de la Junta de Andalucía en busca de orientación y consejo, pero allí se limitaron a facilitarle la normativa competente sin ofrecerle un asesoramiento detallado, como él hubiera deseado. Por tanto, ha tenido que afrontar los trámites por sí solo. No contaba con formación académica en materia de turismo ni gestión empresarial, ni ha tenido el apoyo o asesoramiento de entidades como los Grupos de Desarrollo Rural, el ayuntamiento, la diputación provincial o los centros andaluces de emprendimiento (CADE). Ha sido totalmente autodidacta, usando Internet y fijándose en otros negocios. Sin duda, su bagaje personal y profesional (es Ingeniero Técnico de Telecomunicaciones y lleva 26 años trabajando como responsable del departamento de logística de una empresa multinacional) le han ayudado en la tarea, además de su ilusión y empeño por esta iniciativa.

Tampoco ha recibido subvenciones públicas para la puesta en marcha del negocio, ya que esta modalidad de alojamiento no es compatible con esas ayudas al no considerarse legalmente una actividad profesional. Por tanto, se ha encargado personalmente de las tareas de acondicionamiento y mejora en la casa para poder ponerla en alquiler con arreglo a la normativa, de amueblarla y decorarla (restaurando incluso muebles y enseres), etc., con ayuda de sus familiares, y las ha sufragado directamente con sus ahorros o con parte de las rentas generadas por la agricultura. No ha solicitado ningún préstamo bancario.

Finalmente, en diciembre de 2019 se inició la actividad turística. Podría haber empezado a recibir huéspedes casi un año antes (en esta modalidad de alojamiento, una declaración responsable del propietario es requisito suficiente para iniciar la actividad), pero David quiso esperar a tener la confirmación oficial por parte de las autoridades turísticas de la Junta de Andalucía.

Las tareas agrícolas son responsabilidad del sobrino de David, que ha arrendado la finca y la explota. Él es autónomo agrario desde 2016 (se dio de alta como joven agricultor). La superficie total es de unas 200 ha, en las que se cultivan olivos (8,5 ha, con una producción media de 30.000 kg/año) y cereales (20 ha entre trigo, cebada y avena; unos 10.000 kg/año), e incluye una dehesa de encinas de unas 150 ha en la que pasta un rebaño de unas 300 ovejas. La familia de David comparte la propiedad de la dehesa con un tío suyo que vive en el cortijo, y los pastos están arrendados conjuntamente a un pastor.

Han intentado ser un poco innovadores en sus cultivos: primero plantando estevia (Stevia rebaudiana bertoni), aunque aquello no terminó de funcionar, y ahora se plantean convertir parte del cultivo de cereales en agricultura regenerativa.

En cuanto a las barreras para la puesta en marcha del negocio, David señala que las autoridades de Turismo de la Junta de Andalucía no ayudan al emprendedor (se limitan a remitirlo a la normativa, pero no le acompañan en los trámites). Tuvo que valerse por sí mismo. Y destaca también la dificultad de buscar clientes: Arquillos no es un destino turístico conocido, aunque los clientes se van de aquí encantados.

Sobre gestionar
un negocio de agroturismo

Al tratarse de una VTAR, Finca El Vizconde no puede ofrecer servicios complementarios: únicamente el alojamiento y el servicio de limpieza inicial. Si la estancia es superior a cuatro noches, según la normativa deben ofrecer ropa de cama y limpieza del alojamiento. Aunque la estancia máxima que han tenido, hasta el momento, ha sido de cuatro noches, David ofrece a los clientes ropa de cama limpia a partir de la tercera noche, y son los huéspedes mismos quienes cambian las sábanas.

De la limpieza del alojamiento previa a la llegada de los huéspedes se encarga David y, si no puede, le ayuda su sobrino. También se ocupa de recibir a los clientes, entregarles las llaves, darles información turística sobre el entorno y explicarles la historia del lugar. Es un enamorado de su tierra y, ahí, se nota.

El objetivo de abrir el alojamiento turístico nunca ha sido económico sino evitar que la casa de deteriorase. En la actualidad la actividad agroturística representa aproximadamente un 5 % de la renta familiar. Y hasta la fecha “salen las cuentas”: no solo han podido mantener en buen estado la vivienda, sino que han podido hacer mejoras tanto en la casa como en la finca, como arreglar caminos, renovar el vallado perimetral, etc. Es más, David recibe solicitudes para alojarse en su establecimiento que no puede satisfacer, ya que el alojamiento se alquila al completo y, por lo tanto, no es apto para parejas o personas que viajan solas. 

En cuanto a expectativas para el futuro próximo, David quiere fomentar el agroturismo o el oleoturismo, poner en valor su finca, aunque aún no sabe cómo. Una curiosidad: David compró hace años una almazara en miniatura (“la almazara más pequeña del mundo”) que data de 1982 y estaba en muy mal estado, y la restauró. Se trata de una máquina para calcular el rendimiento graso de las muestras de aceite. Con ella puede obtener una muestra (un vaso) de aceite de oliva virgen extra a partir de 6 kg de aceitunas, en apenas una hora y media, de una calidad excepcional (“al aceite más caro del mundo, porque no se vende: se regala a los asistentes”), y siguiendo los mismos procesos que para la obtención industrial de AOVE. Habitualmente ofrece a sus clientes demostraciones del funcionamiento de la máquina y explicaciones sobre el proceso de obtención y las bondades del aceite de oliva, con las que ellos pueden verdaderamente ver y entender cuál es el proceso. No solo eso: la almazara es “portátil”, y David la ha utilizado para impartir algunas charlas en colegios.

En cuanto a la formación necesaria para los emprendedores en agroturismo, David estima que es fundamental aprender del ejemplo de otros, conocer cuáles son las experiencias de otras personas en su misma situación. Como temas prioritarios para el emprendimiento, David señala los conocimientos de contabilidad básica del negocio (identificar gastos fijos y variables, realizar mejoras de costes, identificar los proveedores más adecuados, etc.) y de marketing (uso de Internet, cuál es el funcionamiento de un blog, obtener datos de contacto de los clientes acorde a la normativa de protección de datos, cómo funciona el sistema de registro de huéspedes para la policía, etc.).

David es crítico con las entidades que gestionan el turismo en este territorio. Opina que deberían ponerlo en valor y facilitar el acceso de los visitantes a los atractivos turísticos, pero no lo hacen como deberían.

Consejos para
nuevos emprendedores

“Muchas veces es más fácil aprender de los que ya están en ello, que echar mano de las instituciones”.

“(En un negocio turístico) El emprendedor tiene que creerse que lo que está haciendo vale para algo. Creérselo es lo primero, lo básico. Muchas veces no le damos valor a lo que tenemos, pero el que viene de fuera sí se lo da. Sin eso, todo lo demás no vale para nada”.